Verkoop 70 aandelen Taubman Centers

Vorig jaar heb een artikel geschreven over een verdubbeling van mijn positie in Taubman Centers. Vorige week heb ik mijn hele positie in Taubman Centers van 70 aandelen gesloten op basis van een overnamebod van Simon Property Group op Taubman Centers van $52,50.

Kortom ik heb behoorlijk geluk gehad met mijn timing bij het verdubbelen van mijn positie in Taubman Centers, want een verkoopprijs van $52,50 ten opzichte van een gemiddelde koopprijs van $35,38 geeft een behoorlijk leuke winst op een positie opgebouwd door een aankoop in december en juli.

De verkoop van mijn Taubman Centers aandelen levert een winst inclusief ontvangen dividend op van €1.222 op een investering van €2.223 in grofweg een halfjaar. Ik heb hier dus niks te klagen.

Door de verkoop van Taubman heb ik €3.400 beschikbaar om in andere bedrijven te investeren. Dit moet ook wel, want door de verkoop van Taubman heb ik €189 aan dividend op jaarbasis te vervangen. Taubman betaalde ruim 10%, maar door de hoge verkoopprijs heb ik nu voldoende aan 5,5% om dit bedrag te vervangen door het dividend uit te betalen door nieuwe aankopen.

Verkoop 100 aandelen Wereldhave

Vandaag heb ik al mijn aandelen Wereldhave verkocht tegen een prijs van €15,55. Hiermee neem ik afscheid van de grootste bleeder in mijn portefeuille. Ik heb Wereldhave tegen een gemiddelde aankoopprijs van €30,30 dus ik heb hier de laatste jaren grofweg 50% koersverlies geleden.

Wereldhave is een vastgoedbelegger die vooral actief is in de Benelux en Frankrijk. Wereldhave investeert vooral in regionale winkelgebieden.

Ik ben ooit in Wereldhave gestapt wetende dat het bedrijf grote uitdagingen heeft, maar had hier op basis van de cashflow het idee dat het een goed moment was om een positie in te nemen en deze rustig op de plank te leggen en te wachten op het moment dat de leegstand door faillissementen opgelost zou zijn door nieuwe huurcontracten.

De leegstand blijft een grote uitdaging bij Wereldhave en de impact van nieuwe huurcontracten is meer dan teniet gedaan door nieuwe leegstand. Daarnaast staan ook de huurinkomsten van bestaande huurders onder druk, omdat vaak bij huurverlenging een lagere huur werd uit onderhandeld.

Zelf werk ik bij één van de grotere winkelbedrijven van Nederland en heb daardoor een directe inkijk in de positie van Wereldhave. Sterker nog, zakelijk gezien heb ik binnen het bedrijf waar ik werk een rol bij de vernieuwing van huurcontracten en zodoende kom ik Wereldhave regelmatig als dossier op mijn bureau tegen.

Hierbij laat ik me natuurlijk niet beïnvloeden door mijn aandelenpositie in Wereldhave. Ten eerste omdat ik me daar behoorlijk oncomfortabel onder zou voelen, omdat ik integriteit belangrijk vind. Ten tweede, omdat andere teamleden er echt wel doorheen prikken als ik opeens heel positief zou zijn over een slechte locatie. Als laatste is de impact van een paar losse huurcontractjes op het resultaat van Wereldhave dermate minimaal dat het ook geen enkele invloed heeft op de waarde van mijn positie.

De meeste huurverlengingen zijn vaak simpel, omdat filialen van het bedrijf waar ik in het algemeen simpelweg goed presteren. Van de dossiers op mijn bureau waar dit niet het geval is en waar de omzet in een dalende trend zit, is Wereldhave vaak de eigenaar van het winkelgebied.

Aangezien de winkels van het bedrijf waar ik werk normaal gesproken beter dan de markt presteren is het een zeer negatief signaal als onze winkels in een gebied ook de omzet niet minsten gelijk kunnen houden.

Bij de dossiers van panden van Wereldhave die ik heb zien langskomen zie ik één grote gedeelde gemeenschappelijke factor en dat is dat al jarenlang de passanten teruglopen, omdat de regionale locaties het vaak niet meer kunnen winnen van de grote winkelgebieden waar mensen lekker gaan shoppen.

Hierdoor neemt de leegstand in de straten toe waardoor er nog minder mensen komen en stuk voor stuk de winkels vertrekken of dat winkeliers het contract alleen vernieuwen tegen een lagere huur. Uit ervaring weet ik dat er soms heel veel van de prijs af te krijgen is in dit soort gebieden.

Dit heeft er afgelopen jaar bij mij al voor gezorgd dat ik me toch ben gaan afvragen of ik geen afscheid moet nemen van Wereldhave, maar dit heb ik nooit gedaan. Het dividendrendement vond ik de moeite waard om te blijven zitten.

Op basis van de nieuwe strategie van Wereldhave die gisteren is gecommuniceerd heb ik uiteindelijk vandaag besloten om mijn hele positie te verkopen. Wereldhave geeft aan dat de in de nieuwe strategie winkelgebieden worden omgezet naar ‘full service centers.

Met full service centers wordt bedoeld dat een combinatie van retail, entertainment, food, fitness, wellness, gezondheidszorg, co-working kantoren en woongebied gemaakt gaat worden. Hier gaat tussen de 300 en 350 miljoen geïnvesteerd worden. Dit vind ik echt heel erg veel op een assetwaarde van 2,9 miljard en een bezettingsgraad van bijna 95%. De investering gaat gefinancierd worden door verkoop van bezettingen die ondermaats performen.

Normaal gesproken zijn winkelbedrijven in staat de hoogste huren te betalen, omdat dit bedrijven zijn die in staat zijn een hoge omzet per meter te generen. Ik verwacht dus dat door deze strategiewijziging er druk op de gemiddelde huur gaat ontstaan. Daarnaast wordt activa verkocht om de investering te financieren. Hiervan geeft Wereldhave geeft aan dat hierdoor de komende 3 jaar een dalende winst per aandeel te verwachten.

Als de winst per aandeel blijft dalen dan zal het dividend waarschijnlijk ook verlaagd blijven worden en is het voor mij dus geen aandeel waar ik een hoog dividend van kan blijven ontvangen terwijl ik wacht op betere tijden. Ondanks dat het goed is dat Wereldhave acties onderneemt voor de lange termijn heb ik toch besloten om te verkopen. Ik vind de strategie wijziging een te grote onzekerheid.

Zoals ik aan het begin van deze post al noemde is Wereldhave mijn grootste bleeder. In totaal heb ik een koersverlies van €1.475. Wel heb ik €458 aan dividend ontvangen en €412 gegenereerd door call opties te schrijven op deze positie. Per saldo dus een min van €605. Eigenlijk is het verlies nog groter wanneer ik meereken dat de AEX in dezelfde periode met ongeveer 25% is gestegen.

Ik blijf Wereldhave op mijn watchlist houden, maar ik verwacht eerlijk eigenlijk niet dat ik de komende jaren een nieuwe positie start, want ik wil eerst zien hoe de nieuwe strategie uitpakt.

Verkoop 280 aandelen Legal & General en koop van 35 aandelen Taubman

Vandaag heb ik een kleine wisseling in mijn dividend aandelenportefeuille doorgevoerd. Ik heb 280 van mijn 650 aandelen Legal & General Plc verkocht en hiervoor 35 aandelen Taubman Centers gekocht.

Legel & General is een Britse verzekeraar. Ik heb eind augustus 650 aandelen gekocht tegen GBP 2,196 van dit bedrijf, omdat de koers behoorlijk ondergewaardeerd leek. Iets meer dan 3 maanden later is de koers van Legal & General 45% opgelopen naar GBP 3,185. Daarnaast is de GBP/EUR wisselkoers ook nog eens 9% opgelopen in mijn voordeel.

Hierdoor heb ik op deze positie een winst van ongeveer 55% in iets meer dan 3 maanden.

Ik heb daarom ervoor gekozen om 280 aandelen (43%) van mijn positie te verkopen, omdat ik deze positie nu een iets te hoog aandel in mijn portfolio vind krijgen.

De yield van deze positie toen ik de aandelen eind augustus kocht was 7,57%. Op basis van de koers van vandaag is de yield 5,83%.

Door deze verkoop daalt mijn verwacht dividend op jaarbasis met GBP 46,90 / €56,10.

Met de opbrengst van deze verkoop heb ik 35 aandelen Taubman Centers gekocht tegen een prijs inclusief kosten van $29,98. Waar Legal & General qua timing een zeer gelukkig was, heb ik met Taubman minder geluk gehad.

In juli van dit jaar heb ik 35 aandelen van Taubman Centers gekocht tegen een prijs van $40,78. Vandaag is de koers dus 26% lager dan dat ik zo’n 4 maanden terug heb betaald.

Taubman Centers is een belegger in winkelvastgoed. Net als bij de meeste andere retail REIT’s staat de prijs behoorlijk onder druk angst voor eCommerce. Nu is Taubman een eigenaar van kwalitatief goed vastgoed. Taubman Centers is de retail REIT met de hoogste omzet per meter. Samen met Macerich and Simon Property Group hoort Taubman tot de top 3 vastgoed beleggers met winkelcentra op zeer goede locaties.

Bron: Investor Presentation July 2019

Door de hoge sales per square feet is Taubman in staat om ook een hoge huur per met te realiseren. Bij de sales per meter is wel een kanttekening te maken. Tesla heeft in een aantal centra van Taubman een aantal winkels en het is bij de auteurs op Seeking Alpha niet helemaal duidelijk in hoeverre de omzet van Tesla bovenstaan staatje beïnvloeden en in hoeverre dit bij de winkelcentra van Macerich en Simon Property Group anders is.

De koers is dit jaar van een hoogtepunt van $54 naar ongeveer $30 vandaag gedaald. Bij het huidige dividend van $2,70 is de yield ongeveer 9%. Ik vind dit nog steeds een vastgoedbelegger van een zeer hoge kwaliteit en kies er dus voor om mijn huidige positie van 35 aandelen te verdubbelen naar 70 aandelen.

Mijn gemiddelde aankoopprijs daalt hierdoor van $40,78 naar $35,38. Door de aankoop van 35 aandelen stijgt mijn verwachte jaarlijkse dividend inkomen met $94,50 / €84,82.

Koop 36 aandelen Delta Airlines en Verkoop VanEck AEX

In mijn aandelenportefeuille zit één ETF: VanEck Vectors AEX. Een prima ETF om met lage beheerskosten in de AEX te beleggen. Tot aan de overname door VanEck was deze ETF beschikbaar onder de naam Think AEX. Toen ik begon met het opbouwen van mijn portefeuille heb ik in het begin een aantal ETF’s gekocht om te risicospreiding aan te brengen in mijn portefeuille.

Achteraf gezien was dit niet echt nodig, want vandaag den dag zou ik zeggen dat het niet nodig is om met spreiding bezig te zijn wanneer de portefeuille en kleine waarde heeft. Bij het opbouwen van een aandelenportefeuille is het logisch dat de spreiding nog niet hoog is. Dit is ook niet echt een probleem bij een lage waarde.

In de loop der jaren zijn heb ik de meeste ETF’s verkocht en alleen de VanEck Vectors AEX is de enig overgebleven ETF in mijn portefeuille. Het dividend is prima, ongeveer zo’n 3,5% per jaar en als Nederlander voelt het natuurlijk ook gewoon lekker om in 1x te beleggen in alle prachtige Nederlandse bedrijven die in de AEX zitten.

Deze maand heb ik deze ETF verkocht. Ik heb al individuele posities in ASML Holding, Shell, Unilever, ING, Ahold, Aegon, DSM en Unibail-Rodamco-Westfield. Deze 8 bedrijven zijn samen goed voor ruim 60% van de AEX-index. Het aanhouden van de VanEck Vectors AEX ETF heeft dus voor de spreiding geen grote toegevoegde waarde meer.

Met de opbrengst van deze verkoop heb ik 36 aandelen Delta Air Lines gekocht tegen een prijs van $56,42.

Delta is één van grote luchtvaartbedrijven van de Verenigde Staten. Volgens wikipedia heeft Delta Air Lines op dit moment een vloot van 910 vliegtuigen en hiermee wordt op 325 locaties gevlogen.

Hiermee is Delta dus ongeveer 7x zo groot als KLM, want KLM vliegt met 122 vliegtuigen. Op veel lijstjes is Delta Air Lines de number 2 na American Airlines Group.

Delta Airlines heeft per werknemer een hoge omzet en winst. Eigenlijk doet enkel Southwest Airlines het beter in omzet en winst per werknemer, maar Southwest heeft hierdoor ook een hogere waardering. De bedrijfsmodellen van Delta en Southwest zijn wel anders.

Als ik deze 2 maatschappijen met Europese maatschappijen ga vergelijken dan is Delta qua serviceniveau en netwerk vergelijkbaar met KLM en Southwest is een low-cost carrier vergelijkbaar met Ryanair en Easyjet. Waar Delta groot is in lange internationale vluchten, is Southwest erg actief op relatief korte vluchten voor een groot deel binnen America.

Warren Buffet heeft zowel in Delta als in Southwest een aandelenbelang van ruim 10%. Dit kon ik volkomen begrijpen na het vergelijken van de cijfers van een groot aantal airlines. Op basis van het vergelijken van de cijfers van een groot aantal airlines valt eigenlijk pas op heel veel maatschappijen amper geld verdienen en dat er maar een paar airlines zijn die het super goed doen.

Delta presteert ook veel beter dan andere traditionele, lang bestaande carrier. Bij veel luchtvaartmaatschappijen die al lang bestaan kom ik tegen dat de kosten per gevlogen mijl erg hoog zijn. De oudere maatschappijen zitten vaak vast aan een personeelsbestand met allerlei rechten vanuit het verleden die het moeilijk maken om met nieuwere maatschappijen te concurreren.

Dit heeft bij Delta ook gespeeld, maar in 2005 is Delta failliet gegaan. in 2007 is Delta Airlines na een forse, ingrijpende reorganisatie opnieuw naar de beurs gegaan. Door het faillissement heeft Delta zeer harde maatregelen en bezuinigingen moeten doorvoeren waardoor het nu super efficiënt bedrijf is.

Sinds 2013 keert Delta Air Lines weer dividend uit:

De dividendgroei is dus echt fors. Wel goed om hier te realiseren dat de luchtvaart enorm cyclisch is en dat bij een afzwakkende of krimpende economie de winsten fors lager of zelfs negatief kunnen zijn.

Delta heeft op dit moment een koers/winst verhouding van 7,8. Op basis van het laatste kwartaaldividend van $0,4025 is de actuele yield 2,9%. De payout ratio is slechts 23%. Met de ingehouden winst koopt Delta fors eigen aandelen in. Delta had 858 miljoen aandelen uitstaan na de beursgang. Nu staan 647 miljoen aandelen uit. Dit is 25% minder in zo’n 6 jaar tijd! Dit zou in wat slechtere tijden ruimte moeten bieden om toch dividendgroei vast te kunnen houden, want de winst hoeft over minder aandelen verdeeld te worden of het geld dat nu voor buybacks wordt gebruikt kan aangewend worden om het dividend door te laten groeien.

Met de verkoop van de VanEck Vectors AEX daalt mijn jaarlijkse dividend inkomen met €52,78, maar dit wordt volledig gecompenseerd door €52,75 die bij de huidige wisselkoersen aan dividend door Delta Air Lines wordt uitbetaald.

Verkoop 500 aandelen Washington Prime Group

Afgelopen zomer ben ik een speculatieve positie in Washington Prime Group (WPG) aangegaan. Washington Prime Group staat al een tijdje flink onder druk, omdat zij een hoog aandeel winkelvastgoed op minder goede locaties in eigendom hebben.

Washington Prime Group heeft daardoor behoorlijk last van faillisementen waardoor extra geïnvesteerd moet worden op locaties om deze aantrekkelijk te maken voor nieuwe huurders.

Volgens een serie berekeningen waarin ik diverse scenario’s heb doorgerekend had ik het idee dat WPG het moeilijk heeft, maar dat de huidige koers wel erg laag was. Speculatief heb ik in augustus 500 aandelen gekocht tegen $3,51.

Bij de meeste posities in my portfolio sta ik niet extreem vaak stil. Afhankelijk van de omvang van de omvang van een positie doe ik eens per 3 of per 6 maanden actief research om te kijken of ik iets heb gemist met betrekking tot de ontwikkelingen rondom een bedrijf.

Vooral bij relatief kleine bedrijven merk ik dat dit een toegevoegde waarde heeft, omdat dan vanuit Seeking Alpha niet voldoende coverage van het bedrijf is, om bij te blijven over de laatste ontwikkelingen.

Eens per kwartaal of per halfjaar een investor presentation of kwartaalbericht goed doorlezen levert dan toch vaak input op om toe te voegen aan een korte factsheet die ik van al mijn posities bijhoud.

Met WPG was ik teveel bezig in mijn hoofd. Elke analyse of Seeking Alpha bleef lang hangen in mijn hoofd, omdat hier terecht altijd veel kritische opmerkingen over de staat van dit bedrijf besproken werden.

Deze argumenten waren niet nieuw voor mij. Met de meeste argumenten ben ik het ook eens. Het punt is alleen dat ik de positie ben aangegaan vanuit de gedachte dat de koers wel erg laag was. Te laag.

Uiteindelijk heb ik er vandaag voor gekozen om de aandelen te verkopen, omdat ik vind dat een positie een slechte positie is als deze me teveel bezighoud. Ik heb er geen probleem mee als een goed bedrijf het een tijdje minder goed doet en ik lekker het dividend kan blijven incasseren totdat het weer beter gaat.

Bij Washington Prime Group gaat het over een bedrijf die er echt behoorlijk aan moet trekken om voldoende cash te hebben om te kunnen investeren in het verbeteren van panden en het aantrekken van nieuwe huurders als vervangen van huurders die op de fles zijn gegaan. Dit geeft mij blijkbaar een gevoel van onrust.

De aandelen heb ik vandaag verkocht tegen een prijs van $3,83. Per saldo heb ik hier in ongeveer 3,5 maanden tijd een rendement van 24% gemaakt. Ongeveer 10% door koersstijging en ongeveer 14% door de ontvangst van 2 kwartaaldividenden. Met de opbrengst heb ik aandelen Delta Airlines (DAL) gekocht.

Door deze verkoop zakt mijn verwachte jaarlijkse dividendinkomsten met een forse $500, maar ik weet zeker dat het mij iets meer rust geeft.

Verkoop 11 aandelen Warehouses de Pauw

Afgelopen week heb ik alle 11 de aandelen Warehouses de Pauw die ik bezat verkocht. Warehouses de Pauw is een REIT die investeert in logistiek vastgoed. Ondanks dat dit een kwalitatief hoogstaand bedrijf is heb ik toch besloten om te verkopen.

De reden dat ik verkoop zit vooral in de huidige waardering van Warehouses de Pauw. De laatste gepubliceerde net asset value per aandeel is €76,70 en de koers waar ik tegen verkocht heb van €163,20 liggen wel erg ver uitelkaar.

Voor volgend jaar is een dividend van €5,20 aangekondigd. Dit geeft een yield van 3,18%. Deze yield vind ik voor een vastgoedaandeel ook aan de lage kant.

Warehouses de Pauw is één van de winnaars in mijn portfolio, want ik heb de aandelen tegen een gemiddelde prijs van €94,63 gekocht. Door de aandelen te verkopen heb ik een winst van €861,61 inclusief €109,98 gemaakt op een investering van €1.040,89.

Mijn verwachte jaarlijkse dividend inkomsten dalen door deze verkoop met €57,20

Met de opbrengst van deze verkoop heb ik 27 aandelen van Albemarle Corporation gekocht. Hier zal ik morgen een post over schrijven.

Verkoop 105 aandelen Monmouth REIT

Gisteren heb ik afscheid genomen van de 105 aandelen Monmouth REIT die ik in mijn portfolio had. Monmouth is een vastgoed REIT die vooral investeert in logistiek vastgoed.

Ik heb Monmouth verkocht om de volgende redenen:

  • Ik wil het aandeel vastgoed aandelen in mijn portfolio iets verlagen.
  • Monmouth heeft naast beleggingen in logistiek vastgoed ook een portefeuille van collega REIT aandelen in bezit van ongeveer 150 million. Ik kies er liever voor om in een vastgoed ETF te beleggen als ik in een mandje vastgoed fondsen wil beleggen
  • De laatste dividend verhoging was in november 2017
  • Monmouth geeft regelmatig nieuwe aandelen uit ter financiering van de aankoop van nieuwe panden

Op dit moment heeft Monmouth een yield van 4,39%. Ik blijf dit bedrijf volgen en het kan zijn dat ik bij een yield van tussen de 5,5% – 6,0% toch weer overweeg in te stappen. Dit betekent dat de bij het huidige dividend de koerst van ongeveer $15,50 moet zakken naar $12,50.

Mijn positie van 105 aandelen heb ik redelijk gelijkmatig in 3 stappen opgebouwd in door aankopen in 2017, 2018 en 2019. Op deze belegging hoe ik na aftrek van kosten een winst van €114,32 tegen. Gewogen gemiddeld is dit ongeveer 7% per jaar.

De opbrengst van deze verkoop ga ik gebruiken om een nieuwe positie te starten.